입지분석 - 서울 강서구 개요

안녕하세요,
매일 성장하는 투자자 온앤비입니다. 😊

 
오늘부터 신규로 분석해볼 지역은 서울 강서구입니다.
"마곡·발산 개발을 통해 서남권의 신흥 업무·주거 중심지로 변화하는 지역" 
 
강서구는 과거 김포공항의 개발 제한으로 인해 성장 정체를 겪으며,
공항 종사자들의 배후 주거지 역할을 하던 노후된 베드타운이었습니다.
 
하지만 마곡·발산지구의 대규모 개발과 인프라 확충으로 인해,
현재는 서남권의 새로운 핵심 지역으로 떠오르고 있습니다.
 
공항 중심의 주거지에서 벗어나 마곡 업무지구가 조성되면서 강서구의 입지는 빠르게 변화하고 있습니다.
 
지금부터 강서구의 미래 가치를 분석하러 떠나보실까요? 🚀
 

목차

• 서울 강서구 개요 및 특성
• 서울 강서구 위치와 지리적 특성
• 위성지도로 바라본 서울 강서구
• 교통인프라와 접근성
• 주요상권과 인프라

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서울 강서구 개요 및 특성

강서구는 서울에서 서초구 다음으로 두 번째로 면적이 넓은 구이며,
인구는 송파구, 강남구 다음으로 많아 서울 내 상위권을 차지하고 있습니다.
 
강서구는 그린벨트 지정 구역이 많아 전체 면적의 약 60%가 개발이 제한된 상태이며,
이에 따라 기존에는 도시 확장이 어려운 구조였습니다.
2010년부터 마곡지구 개발이 본격적으로 진행되면서 강서구의 지리적 위상이 빠르게 변화하고 있습니다.
 
특히 마곡지구는 기존의 뉴타운식 재개발 방식이 아닌, 공터 상태의 부지를 개발하여 조성된 지역으로,
총 16개 단지, 11,383가구의 주택이 공급되었으며, 2016년 이대서울병원이 개원하면서 의료 인프라도 확충되었습니다.

더불어 공항 수요를 기반으로 한 호텔·오피스텔 개발, 그리고 LG그룹을 비롯한 대기업 연구시설 입주가 이어지면서
강서구의 산업·경제적 입지는 더욱 강화되고 있습니다.
 

 
[임대주택단지]
한편, 강서구는 서울 자치구 중 임대주택 비율이 가장 높은 지역이라는 특징도 가지고 있습니다.
2015년 기준 전체 주택 중 임대주택 비율이 9.65%로 서울에서 가장 높은 수치를 기록했으며,
특히 가양2·3동과 등촌3동에는 대규모 영구임대주택 단지가 조성되어 있습니다.

이로 인해 강서구는 복지 재원 부담이 상당한 지역 중 하나이며,
타 자치구 대비 임대주택 거주 비율이 높아 지역 내 주거 구성의 특성이 뚜렷한 편입니다.

서울 강서구 위치와 지리적 특성

강서구는 서울특별시의 최서단에 위치한 자치구로, 서울에서 가장 서쪽에 자리하고 있습니다.
북쪽으로는 한강을 접하며 마포구와 경기도 고양시 덕양구와 맞닿아 있으며,
동쪽으로는 영등포구, 남쪽으로는 양천구, 서쪽으로는 인천광역시 계양구, 경기도 부천시, 김포시와 접하고 있습니다.
 

 
DMC(디지털미디어시티), 가산디지털단지(G밸리), 여의도(YBD) 등 주요 업무지구와 가까운 입지를 가지고 있으며,
9호선을 통해 강남까지도 빠르게 접근이 가능한 교통 인프라를 갖추고 있습니다.
특히 마곡지구의 개발이 본격화되면서 서울 서남권의 핵심 비즈니스 거점으로 성장하고 있습니다.
 

위성지도로 바라본 서울 강서구

강서구 내부에는 추가적인 대규모 개발이 가능한 빈땅이 거의 없는 상황이지만,
김포공항 인근에는 일부 논밭이 남아 있어 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

다만, 김포공항 주변으로는 그린벨트지역이 많아 개발 규제가 많이 존재하고 있으며,
빈땅이 있더라도 실제 개발이 이루어지기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
현재 기준 주거지로 개발 가능한 땅은 거의 없다고 판단이 됩니다.
 
그러나, 강서구와 인접한 김포시와 인천 계양구에는 아직 개발되지 않은 땅이 남아 있으며,
이 지역에서 본격적인 개발 및 입주가 진행될 경우, 강서구의 전세시장에도 영향을 미칠 가능성이 큽니다.
 

특히, 김포·계양 지역의 주거 공급이 늘어나면,
강서구의 주거 대체지 역할을 하며 전세가 조정 요인으로 작용할 수 있습니다.
 
강서구 내에는 높은 산지가 많지 않으며, 실제로는 언덕 수준의 낮은 산들이 분포하고 있으며,
대표적으로 발산 일대가 이에 해당합니다.

 
[균질성]

강서구에서 아파트가 밀집된 지역을 살펴보면,
주요 지역으로 마곡동, 우장산동, 방화동(공항 인근), 가양동, 염창동(한강 이남) 등이 있습니다.
반면, 화곡동은 아파트보다 빌라가 대부분을 차지하는 주거 형태를 보이고 있습니다.

 

교통 인프라와 접근성

강서구는 서울 서부권과 수도권을 연결하는 핵심 교통망을 갖춘 지역입니다.
대표적인 전철 노선으로는 다음과 같은 철도망이 있습니다.
 
🚆 지하철 노선

• 5호선: 강서구를 가로지르며 여의나루, 광화문, 서대문 등 서울 도심과 연결
• 9호선: 강남까지 빠르게 접근 가능하며, 급행 정차역은 김포공항, 마곡나루, 가양, 염창
• 공항철도: DMC, 홍대, 서울역까지 연결되어 수도권과 공항 접근성이 우수
• 김포골드라인: 김포공항에서 김포시로 연결
• 2호선 신정지선(까치산역): 신도림과 연결되어 지하철 환승 편의성 강화

현재 강서구 내 강서구청을 직접 연결하는 지하철 노선은 없으며,
대신 버스 노선이 발달해 지역 내 이동을 보완하고 있습니다.
 
화곡역 또는 까치산역을 출발해 강서구청을 지나 홍대입구역을 잇는 새로운 지하철 노선이 논의되고 있으며,
2013년 8월에는 화곡역-홍대입구역 노선이 후보 노선으로 채택되었습니다.
 
2023년 서해선(대곡소사선)이 개통되면서 김포공항역은 총 5개 노선이 지나는 핵심 환승역이 되었습니다.
이로 인해 소사·시흥 방면과의 연결성이 개선되면서, 강서구의 광역 교통 접근성이 더욱 강화될 전망입니다.
 

 
🚆 강서구의 교통망이 서울 서부와 수도권을 더욱 원활하게 연결하는 방향으로 발전하고 있는 만큼,
추후 교통분석에서 더욱 상세히 다뤄보겠습니다.

 

주요상권과 생활인프라

강서구는 서울 외곽에 위치한 자치구 중에서도 대표적인 직장 밀집 지역입니다.
김포국제공항이 자리하고 있어 한국공항공사, 대한항공, 아시아나항공 등 항공 관련 기업 본사가 위치하고 있습니다.
 
대표적으로 한국공항공사, 대한항공, 아시아나항공, 진에어 등의 본사가 있으며,
항공 물류 및 관련 산업이 강서구 경제의 중요한 축을 담당하고 있습니다.
 
또한, 마곡지구는 강서구의 대표적인 업무지구로, LG사이언스파크를 중심으로
LG전자, LG디스플레이, LG CNS, LG U+, LG이노텍, LG화학 등의 대기업 연구시설이 조성되어 있습니다.
 
이 외에도 이랜드, 롯데, 코오롱, 에쓰오일, 오스템임플란트, 제넥신 등 다양한 기업이 강서구에 R&D 시설을 구축하면서
첨단 산업 중심지로 성장하고 있습니다.
 

 
1. 화곡·까치산 상권

• 위치: 화곡동과 까치산역 일대
• 특징: 이 지역은 1종 일반주거지역으로, 빌라 밀집 지역이 많습니다. 주거 밀집 지역인 만큼 생활 편의시설과 소규모 상점이 발달해 있으며, 전통시장과 음식점이 밀집해 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 하고 있습니다.

2. 강서구청 인근 상권

• 위치: 강서구청 주변
• 특징: 행정기관과 상업시설이 조화를 이루며, 음식점, 카페, 상점 등이 밀집해 있습니다. 버스 노선이 발달해 있어 교통 접근성이 우수하며, 주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

3. 마곡지구 오피스 상권

• 위치: 마곡동 일대
• 특징: LG사이언스파크를 비롯한 대기업 연구시설과 오피스 빌딩이 밀집해 있는 업무지구로, 직장인들을 위한 상업시설이 발달해 있습니다. 식음료 매장, 편의시설, 쇼핑센터 등이 조성되어 업무 종사자들의 편의를 도모하고 있습니다.

4. 가양·등촌 상권

• 위치: 가양동과 등촌동 일대
• 특징: 한강 인근의 준공업지역으로 개발되어 있으며, 주거지와 상업시설이 혼재되어 있습니다. 대형마트, 쇼핑센터 등이 위치해 주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

5. 염창 상권

• 위치: 염창동 일대
• 특징: 서울도시가스 본사가 위치해 있으며, 주거지와 상업시설이 조화를 이루고 있습니다. 음식점, 카페, 생활 편의시설 등이 밀집해 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 하고 있습니다.

6. 김포공항 인근 상권

• 위치: 김포국제공항 주변
• 특징: 공항 이용객과 관련 종사자를 위한 호텔, 면세점, 쇼핑센터 등이 조성되어 있습니다. 대규모 상업시설이 위치해 국내외 여행객들의 편의를 제공하고 있습니다.

7. 발산역 상권

• 위치: 발산역 주변
• 특징: 지하철 5호선 발산역을 중심으로 상업시설과 주거지가 조화를 이루고 있습니다. 쇼핑몰, 음식점, 카페 등이 밀집해 지역 주민과 방문객들의 유동인구가 많은 지역입니다.

8. 우장산역 상권

• 위치: 우장산역 일대
• 특징: 우장산 공원과 인접해 쾌적한 환경을 자랑하며, 주거지와 상업시설이 어우러져 있습니다. 소규모 상점, 음식점, 생활 편의시설 등이 위치해 주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

9. 방화동 상권

• 위치: 방화동 일대
• 특징: 김포공항과 인접해 있으며, 주거지와 상업시설이 혼재되어 있습니다. 지역 상점, 음식점, 생활 편의시설 등이 위치해 주민들의 생활 중심지 역할을 하고 있습니다.

 

 

총정리

강서구는 김포국제공항과 마곡지구 개발을 중심으로 빠르게 변화하고 있는 지역입니다.
특히, 마곡지구의 기업 유치와 서해선 개통으로 인해 강서구의 입지는 더욱 강화될 것으로 기대됩니다.
 
투자 관점에서 강서구는 주거·업무·상업 기능이 조화를 이루며 성장 가능성을 갖춘 지역입니다.
마곡지구를 중심으로 첨단 산업이 자리 잡고 있으며, 교통망 확충과 함께 생활 인프라도 지속적으로 개선되고 있습니다.
 
 
 
현재 진행 중인 변화들은 강서구를 서울 서부의 경제 중심지로 자리 잡게 하는 과정이며,
이 과정이 완료되었을 때 강서구의 가치는 더욱 빛날 것으로 전망됩니다.
 
다음에는 강서구의 인구 변화와 행정구역별 특징을 살펴보도록 하겠습니다.